【引言】
隔住個海，文化大不同，不僅生活習慣有差異，連租賃法例也有明顯不同。香港與澳洲的物業出租政策各有其獨特之處，影響租客和業主的權利與義務。本文將通過五個方面，深入比較兩地的租賃法例，幫助投資者和租客了解在香港和澳洲放租的不同之處。
業主的檢查權利
澳洲的業主檢查權
在澳洲，業主每半年可進入物業進行檢查，如果在物業需要維修、出售或懷疑租客違約的情況下，業主可以提前24小時書面通知，然后进行检查。例如，在悉尼，業主可以在租約中明確規定檢查的時間，通常是在工作日的下午3點到5點之間。此外，租客在搬走前的14天內可以帶新租客參觀物業，這樣不僅能讓新租客提前了解環境，還能幫助舊租客更快找到合適的繼任者。
香港的業主檢查權
相對於澳洲，香港的業主檢查權規定較少，主要取決於租約條款和雙方的協議。例如，某些租約可能會規定業主需在租客在場的情況下進行檢查，這樣可以增強租客的安全感和隱私權。若業主在未經租客同意的情況下進入物業，可能會引發法律糾紛。
按金的保存
澳洲的按金管理
在澳洲，所有租客的按金必須存入州政府部門或法定機構。不过每个州的机构不同，以新南威爾士州為例，租客的按金需存入Fair Trading， 维州则需要存入 Residential Tenancies Bond Authority (RTBA)，昆士蘭州则是存入Residential Tenancies Authority (RTA)，這樣存入州政府部门的方法可以確保按金的安全與透明。當租約結束時，若沒有損壞或未付的賬單，租客可全額退回按金，這為租客提供了更大的保障。
香港的按金管理
相對而言，香港的按金管理較為鬆散。通常，按金由業主直接保存，沒有強制規定必須存入第三方機構。例如，一名香港租客在租住的期間因物業老化出現了漏水問題，但業主卻以此為由拒絕退回按金，租客在維權時可能面臨困難。
生死約的差異
澳洲的租約制度
在澳洲，租約中没有分生死約的概念，租客只需提前通知業主是否續約，通常為30天的提前通知。例如，若一名租客希望在租約到期後繼續住下去，需在租約到期前的30天內通知業主，這樣雙方都能及早做出安排。
香港的租約制度
然而在香港，生死約的概念較為明確。「死約」是指雙方在租期內均受到租約的約束，兩者均需履行合約條文，不可解除租約。 若以「一年死約」為例，即雙方不可在完成第12個月租約前解約，若任何一方提前解約，便屬違約，需要作出賠償。 至於「一年生約」，一般是指在「死約」完結後租客有權續租一年的權利，要注意的是除非在租約已列明續租期的租金，否則業主有權加租。
物業管理經理人的專業要求
澳洲的專業要求
在澳洲，物業管理經理人必須持有個人牌照，並根據當地法例提供專業服務。例如，維多利亞州要求物業管理經理人完成特定的培訓課程並通過考試，這樣的要求保障了租賃市場的專業性和透明度。
香港的專業要求
相對來說，香港對物業管理經理人的牌照要求較少。雖然有些物業管理公司會提供專業培訓，但對於經理人是否持牌的監管不夠嚴格，可能導致服務質量參差不齊，對租客的保障有所不足。
處理租賃糾紛的途徑
澳洲的糾紛處理
在澳洲，Civil and Administrative Tribunal專門處理租賃糾紛，物業管理公司通常會有法律團隊協助業主解決問題。例如，如果租客不滿意租金的增加，他們可以向該法庭申訴，法庭會根據法律和事實做出裁決，這樣的機制使得糾紛處理更為高效。
香港的糾紛處理
相比之下，香港主要透過民事訴訟來處理租賃糾紛，過程通常較長且繁瑣。例如，一名租客因業主不退回按金而提起訴訟，這可能需要數月甚至數年的時間來解決，這對於租客而言無疑是個負擔。
【總結】
無論是香港還是澳洲，放租市場各有特點。澳洲的租賃法例相對健全，考慮到租客與業主雙方的權益，為投資者提供更多保護。無論是檢查權、按金管理還是糾紛處理，澳洲的法律框架都更具透明度和公正性。投資者在澳洲放租時需注意法律差異，並尋求專業的物業管理公司協助，以確保在投資過程中不會遇到不必要的法律問題。了解香港和澳洲租房的這些差異對於投資者和租客而言，都是十分重要的。
若您希望了解更多關於澳洲與香港放租的實用資訊，建議參考當地的法律網站、專業的物業管理公司或法律顧問，以幫助您作出明智的決定。掌握正確的信息和資源，可以讓您的租屋經歷更加順利，保障自己的權益。
希望本文能幫助大家在兩地的租屋過程中更加順利，並有效維護自身的權益。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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