澳洲房地產市場法規健全、透明度高，並且極度保護個人財產，神聖不可侵犯。 這樣的特點令世界各地的有錢人，都會把澳洲樓當成資產配置時的重要一環，在澳投資房產也一向受到港人追捧。
每個人都可以在澳洲買樓，港人也不例外，並且都享有永久產權（首都坎培拉除外），而且不限購，買多少層樓都可以。 但是關於到底買一手樓好，還是二手樓好，很多人卻猶豫不決。 本文主要從政策法規方面做一些對比，使得投資者心中有數。
一、 澳洲一手樓比二手樓更貴嗎？
很多人提起澳洲買樓，都會有一個固有印象。 那就是：
澳洲一手樓會比二手樓貴，所以本地人喜歡買二手樓、外國人只能買一手樓。
這其實是一個誤解。
首先，很多人不知道，其實澳洲本地人也喜歡買一手樓，並且澳洲政府是鼓勵自己的居民買一手樓的。
澳洲各州政府會常年變著花樣地提供層出不窮的一手樓補貼措施。 比如，澳洲人買一手樓會有印花稅減免、新房補貼、建築補貼，等等，尤其是2021年，部分州政府推出的「新房擔保計劃」，令很多澳洲本地人在購買一手樓時，只需要付5%的首付，就可以購買。
其次，澳洲的一手樓並不見得比二手樓貴。 因為澳洲一手樓市場價格透明，沒有太多溢價空間。 澳洲二手樓則不同，尤其是當投資者在購買拍賣房產時，容易受到現場氣氛的影響做出衝動決定。 不少人會以遠遠高出市場均價的價格買到二手樓，由於溢價過高，即便澳洲樓市大升，也遲遲賺不到錢。
第三，這並不是說澳洲一手樓格反而要低。 事實上，當我們將澳洲一手樓價格對比同一區域的同一種類型的澳洲二手樓，那麼一手樓的價格肯定是要高一些的。 因為新房通常採用較新的建築技術和材料，而且品質也相對較好，這些因素勢必使得新房的價格相對較高。
二、外國人在澳洲必須買一手樓嗎
外國人在澳洲通常只能買一手樓，但是根據簽證類別不同，也有例外情況。 具體來說：
1. 純海外人士只可以在澳洲買一手樓
純海外人士是指沒有居住在澳洲，或者沒有持有任何澳洲簽證的人，嚴格來說，指持有12個月以下簽證的人，比如持有澳洲旅遊簽證的人士，也屬於純海外人士。
2. 臨時居民或可購買一套二手樓用於自住
持有澳洲長期簽證（允許其在澳洲合法持續逗留十二月以上）被認定為澳洲臨時居民，可以購買一套二手房作為自住用途（即該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所）。
但是，澳洲臨時居民購買二手樓時，有諸多限制：
簽證到期或離境3個月內需要賣出（即在該居民停止使用該物業為其主要居所的3個月內出售此物業）;
均需要申請FIRB審核，根據房價申請費各不相同，100萬以內的房子申請費為13200澳元;
不可以出租、分租，否則視為違反FIRB規定（即該居民不得出租此物業或其中任一部分，同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住）;
三、 海外人士在澳洲購買一手樓和二手樓的法律區別
一般來說，澳洲的一手樓和樓花是定價銷售的，而二手樓一般為出價或拍賣等形式出售，簡單來說即價高者得。
同時，如果購房者為購買一層二手樓而遞交了海外人士買房許可FIRB申請，卻最後卻未能成功買到該二手樓，那FIRB的申請費是不退的。
那如果是在通過在澳洲的拍賣購買二手樓，也存在一定風險。 比如目前FIRB批准函內會註明購買該物業的最高價限制，如果最後拍得的價格超過FIRB批准函，可能會面臨額外的費用。 因此，海外人士在購買二手樓時可能需要掌握更多的技巧及準備工作。
上文提到，海外人士在澳洲買二手樓，必須用於自住目的，不得出租、分租，同時必須在簽證到期前3個月賣掉這層二手樓。 且不說匆忙售賣價格未必理想，如果是趕上澳洲房價回調期，可能面臨虧損。 更要重的是如果在簽證過期後，繼續持有該二手物業，視為違法。 根據法律的規定被查處將面臨最高12.75萬澳元的罰金或三年監禁，還將可能被處罰購房價格的25%。
四、2023澳洲買樓印花稅
澳洲各州和地區的房產印花稅稅率和規定可能會有所不同。 但總體來說，印花稅的費用是由房產的應稅價值決定的。 房產的價值越低，印花稅的檔次就越低，投資者需要支付的印花稅也就越少。
換個角度來看，印花稅是通過應用稅收的浮動比例來計算的，百分比會根據財產的價值逐漸增加。 一般規則是，房產越便宜，繳納的稅就越少。
以下是2023年澳洲各州和地區購房印花稅的概述：
維多利亞州（Victoria）：對於首次購房者（澳洲公民和PR才可以享受），購買不超過600，000澳元的房屋可以享受免征印花稅的政策，60-75萬房產部分減免。 對於非首次購房者，購房價格在25萬至1，200萬澳元不等的房產，2023年印花稅率從1.5%到5.5%不等。
新南威爾士州（New South Wales）：對於首次購房者購買65萬澳幣以下房產全額免除印花稅，65-80萬澳幣部分房產部分減免印花稅，35-45萬澳幣空地部分減免 印花稅。
同時，新州政府允許購買150萬澳元以下房產的首次購房者選擇一次性支付印花稅或每年繳納一次土地稅。
對於非首次置業者，購房價格在14萬至4，000萬澳元不等的房產，2023年印花稅率從1.5%到5.5%不等。
昆士蘭州（Queensland）：對於首次購房者（澳洲公民和PR才可以享受），購買不超過55萬澳元的房屋可以享受免征印花稅的政策。 對於非首次購房者，購房價格在5.5萬至1，100萬澳元不等的房產，2023年印花稅率從1.5%到5.75%不等。
西澳州（Western Australia）：對於首次購房者（澳洲公民和PR才可以享受），購買價格不高於43萬澳元的任何住宅，可免印花稅; 43萬至53萬澳元之間的，可享折扣。 購房價格在80，000至3，000萬澳元不等的房產，2023年印花稅率從1.9%到5.15%不等。
南澳州（South Australia）：買樓價格在15萬至5，000萬澳元不等的房產，2023年印花稅率從1.5%到5.5%不等。
北領地（Northern Territory）：在2023年6月30日之前買空地建房或購買二手樓，房屋價值不超過65萬澳元，且自住6個月以上，可申請印花稅減免。
需要注意的是，以上資訊僅供參考，具體的印花稅稅率和規定可能會因政策每年調整或地區變化而有所不同。
除此之外，海外人士在澳洲買樓，通常需要支付額外的印花稅附加費，具體稅率依各州有不同規定。 購房者在購買房產前應該諮詢專業的房產顧問或律師，以獲取最新和準確的信息和建議。
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Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
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