澳洲買樓的法律限制
外國投資審查委員會（FIRB）是澳洲政府負責監管外國人在澳洲購置房產的機構。FIRB的主要功能是審核外國買家的購房申請，確保他們的投資促進本地住宅供應，而非囤積或閒置資產。對於所有外國買家，購房前必須獲得FIRB的批准，否則將可能面臨罰款或法律制裁。
外國人可購買的房產類型詳解
新建築：外國買家可購買全新住宅樓宇，無數量限制，但須經過FIRB審批。這一類型的房產有助於促進當地住宅市場的增長。
空地（Vacant Land）：外國人可以購買未建設的空地，但僅限於建設住宅用途，並需在四年內完成建設，否則可能面臨罰款或撤銷購買許可。
已建住宅（Established dwellings）：僅在特殊情況下允許購買，例如計劃拆除或增加住宅單位。不允許單純購買已建住宅作投資用途。
自住房屋：外國居民或持簽證者可購買自住房屋，但在搬離後需立刻出售，不得作為長期投資。
對外國買家購買條件的嚴格限制，申請人需滿足以下條件：
提交具體的投資計劃
不得購買空置或閒置的物業
所有交易均需在FIRB的審核下完成
FIRB申請費用與收費標準
外國買家需繳交FIRB申請費用，費用金額根據房產價格範圍計算。從2024年7月1日起政府事實新申請的收費，以下是申請費用表格可供參考：
申請費用基於房產價格範圍
繳交時需注意正確金額，否則申請可能被延誤
購買空地、新建、新住宅等其他類型的FIRB申請費用表（完整資訊）：
物業價格範圍 | 申請費用 |
少於 $75,000 | $4,300 |
少於$1,000,000 | $14,700 |
少於$2,000,000 | $29,500 |
少於$3,000,000 | $59,000 |
少於$4,000,000 | $88,500 |
少於$5,000,000 | $118,000 |
購買二手房FIRB申請費用表（完整資訊）：
物業價格範圍 | 申請費用 |
少於 $75,000 | $12,900 |
少於$1,000,000 | $44,100 |
少於$2,000,000 | $88,500 |
少於$3,000,000 | $177,000 |
少於$4,000,000 | $265,500 |
少於$5,000,000 | $265,500 |
少於$6,000,000 | $442,500 |
少於$7,000,000 | $531,000 |
少於$8,000,000 | $619,500 |
請注意，如果你的房產在在年度內空置有183天或更長時間未被佔用或出租，或者您未能按時按時提交年度空置費申請表，則您可能需要支付空置費，而費用是FIRB的兩倍。
融資限制與挑戰
對於海外人士而言，融資購房往往面臨諸多挑戰，包括：：
貸款條件更嚴格：海外買家通常需要支付更高比例的首付，這意味著需要準備更多的流動資金，才能滿足銀行要求。
貸款利率較高：相比本地居民，外籍人士通常需承擔更高的貸款利率，導致整體貸款成本顯著增加。
收入證明要求：許多貸款機構會要求申請人提供在澳洲境內的穩定收入證明，這對於收入來源主要在海外的人士而言是一個難點。
有限的貸款選擇：部分銀行對外籍人士完全不提供貸款服務，限制了購房者的選擇範圍。
建議：
提早準備好資金計劃，確保在購房之前，能準備好足夠的自有資金應對高首付及其他相關支出。
尋求專業的貸款顧問，與專業貸款顧問合作，了解不同銀行及貸款機構的條件，找到最適合的方案。
FIRB申請流程
在未獲得FIRB批准之前，外籍人士不得購買任何物業。買家可在購房合同中加入“FIRB批准”條件，以降低交易過程中的法律風險。
FIRB申請步驟：
登入FIRB官網並點擊“Apply Now”。
填寫個人資料，包括護照和簽證信息。
提供物業詳細資訊，說明用途（自住或投資）。
繳交申請費用，並提交申請表。
審批時間約需30天（另有10天通知期）。
注意：提供正確的資料至關重要，否則可能導致申請被拒。此外，為避免延誤，建議在提交申請前，確保所有文件齊全。
豁免審批條件
以下人士無需FIRB審批：
澳洲公民或永久居民
新西蘭公民
持有永久簽證的外籍人士
與澳洲居民結婚的外籍人士（以聯權共有形式購買）
與當地居民或配偶合作購買的注意事項。
出售限制
外國投資者僅可將物業出售給：
澳洲本地居民或公民
影響投資回報的因素：
資本增值潛力：地區房價的長期增值能力是關鍵。
租金回報與當地市場需求：取決於當地的市場需求及租賃環境。
投資建議與總結
在澳洲置業前，做好充分的市場研究是成功投資的關鍵。了解當地的人口結構與需求，能幫助投資者選擇更具吸引力的地區。例如，年輕家庭可能偏好有良好學區的社區，而專業人士可能更傾向於交通便捷、鄰近商業中心的地區。同時，觀察當地的人口增長趨勢，可以判斷該地區未來的租賃需求和房價增長潛力。
地區基礎設施的發展也是評估投資價值的重要因素。政府基建項目，例如新的道路、鐵路、醫療設施或購物中心的建設，往往會提升該區域的吸引力和房地產價值。了解這些發展計劃，可以讓投資者搶佔先機，在地區繁榮之前入市。
政府政策的影響則不可忽視。政策變更可能直接影響房地產市場，例如首次購房補助計劃、印花稅優惠或外國投資者政策。緊跟政策動態，確保您的投資計劃符合最新的規定和市場趨勢。
此外，購房前建議尋求專業人士的協助。與當地律師或房地產專家討論，可以避免潛在的法律和合規風險。這些專業人士能提供針對性的建議，幫助您制定穩健的投資策略。
最後，投資者應注意市場波動，將目光放長遠。澳洲房地產市場雖存在諸多限制，但其穩定的增值潛力和租金回報，仍然讓其成為備受追捧的投資選擇。長期持有房產，並密切跟蹤市場動態，將有助於實現資本增值和穩定的財富積累。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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