【澳洲樓價分析】2025年澳洲樓市房價走勢及投資指南
- Alison Wong
- 3月26日
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已更新：2天前
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轉眼間又已經走過365天，2024真的是澳洲充滿變數的一年，樓市整體增長放緩，區域表現兩極分化。悉尼和墨爾本兩大都市因高通脹和利率壓力樓價起起伏伏，而昆州、西澳、南澳憑藉人口增長和資源產業逆流而上，成為市場一年的焦點。
而澳洲政治領域充滿博弈，不同黨派圍繞移民、能源、經濟各方面展開激烈交鋒，2025大選前景不明。國際上，特朗普重返白宮為利益相關者——澳洲的出口事業蒙上了一層不確定性，同時2024年澳洲經歷的礦業裁員潮加劇了經濟壓力。
在影響樓市的政策方面，發生的大事包括維州免除印花稅，昆州提高多物業持有者的土地稅，聯邦政府加大對可負擔性的投資等等，這些改革雖提振了短期市場，但長期影響仍待觀察。
移民政策調整尤為引人注目，政府對留學生與485簽證進行收緊，GTI、TSS簽證推出曆史舞台，取而代之的更具吸引力的SID和NIV信政策，對移民人數與勞動力供應產生了複雜的影響。
同時，隨著去年年底通膨的放缓，各大經濟學家也紛紛預測今年的利率不久將會下調。但隨著目前澳幣匯率的不穩定，通貨膨脹能否回到央行的標準範圍仍舊是一個謎團。
這一年，各類變革與挑戰交至，為2025年的經濟與樓市走向埋下伏筆，接一下來這一年，影響澳洲樓市的各方“勢力”會有什麼變化，而八大首府樓市樓價將有怎樣的趨勢呢，是否有新的投資亮點？這篇文章將為你解答。
第一大投資風向：利率有望繼續下調，進一步改善購房負擔能力
經濟是一切的基石，澳洲樓市的波動離不開利率政策的影響。2025年利率政策或迎來新的轉折點。隨著經濟增長保持穩定、通脹壓力逐步減輕，RBA已經在2025年2月份吉星降息——CBA預計央行將在2025年內累計降息100個基點至3.35%。ANZ預測全年僅有兩次降息。
利率的下調對於改善購房者的負擔能力具有關鍵作用，可能會提振買家的信心，尤其是對於首次購房者或投資者。2025年上半年的樓市蓄勢待發，樓市買賣的市場活動預計會因此增強。但儘管降息可能對市場起到刺激作用，但房價增幅預計仍會暫時延續2024的狀態，保持放緩的趨勢。
同時，隨著美國經濟體將權利收縮，澳洲匯率將面臨輕微下跌，將有助於，尤其是對於鐵提高澳洲出口的競爭力、貼別是對鐵礦石和燃油等大宗商品的需求。然而這一變化可能要對通貨膨脹造成上行壓力，降息可能會因此推遲。
第二大投資風向：人口增長率放緩但仍據潛力，州際移民成為樓市關鍵驅動
2025年，澳洲人口將持續增長，進一步推動房價上升。
新州與維州仍是主要的移民目的地，ABS預測，到2027年，新州人口將達900至930萬，維州則增長最快，有望突破700萬，這將支撐悉尼與墨爾本的房價維持在高位。同時，昆士蘭（74930名海外移民）和西澳（58080名海外移民）也吸引大量新移民，尤其昆士蘭，憑藉較低的房價與基建發展（如布里斯班奧運會），正成為首置買家與投資者的熱門選擇。儘管2024年人口增長率降至2.07%，移民仍是房市的重要支撐。長遠來看，ABS預測到2030年，澳洲人口將突破3,000萬。
與此同時，州際移民對房價的影響非常明顯。隨著生活成本上升，越來越多澳洲人選擇搬到更實惠的地區。例如，過去一年房價漲幅最大的城市是西澳珀斯（增長19.1%）和昆士蘭布里斯本（增長11.2%）*，而這兩地同時是州際內移民的熱門目的地，也就是不同州之間的移民流動——昆士蘭洲際內移民排名第一29910，西澳洲際內移民排名第二9742，排名第二。所以，如果想要看2025年的樓市哪些區域有較大潛力，不妨也關注一下洲際內移民趨勢。
第三大投資風向：移民政策影響深，短期簽證大幅縮減影響租房市場，高質量移民推動家庭友好房型
隨著2024年國際留學生人數削減政策的推行，畢業工作簽485簽證已經大幅縮減，特別是對於非熱門專業的畢業生；但同時，政府的移民政策也傾向於吸引具備關鍵技能的移民，以填補勞動力市場的空缺。這也預示著2025年政府發放簽證偏好性——減少短期滯留人數，增加符合澳洲需求的高質量移民。
一方面，減少短期滯留簽證人數，可能會直接影響城市中心地帶的小型單位（如公寓）的租房需求。留學生數量減少會導致這類物業的租金增長放緩，部分區域可能出現空置率上升，尤其是在悉尼和墨爾本這些傳統的留學生聚集地。
另一方面，高技能移民的流入有助於提升澳洲樓市的話力。因為高收入、高技能的移民群體通常擁有較穩定的財務能力和較高的生活品質要求。他們傾向於選擇適合家庭居住的物業，例如三房或三房以上的House and Land package，不僅為子女提供充足的成長空間，也滿足家庭活動的需求。
第四大投資風向：審批速度上升，但建築成本依舊居高不下，2025繼續供不應求
澳洲正面臨著房屋短缺問題，政府在2024年下半年也接連頒佈了鼓勵建設新房的條款，2025年的住房建設審批數據講朝著積極的方向發展。10月份住房總審批量上升了4.4%，達到兩年來第二高的水平。但各州之間的審批量依然具有明顯不同，昆士蘭、西澳和南澳的復甦勢頭良好，建築活動回暖，短期內或會因新建住宅的入市而減少供應壓力。但維州最近由於在推動高層建築工作，而高層建築通常需要更複雜的規劃和審批流程，因為它們涉及更多的技術、安全和環境考慮，所以维州的審批量沒有顯著提升，保持平緩。而新洲仍然處於低迷狀態，建設活動疲軟，進一步削弱悉尼樓市的可負擔性。
但另一方面，由於於匯率波動、供應鏈受到影響以及勞動生產能力下降，以及俄烏戰爭等問題，項目完工時間拖延，推高了建築成本。9月份的CCCI（科德爾建築成本指數）顯示，建築成本年度上漲3.2%，季度增長1.0%。
如果建築成本不加以調整，隨著人口逐漸增加，樓市的供不應求的局面在2025年持續。
第五大投資基準：有錢人財富轉移，年輕人加速置業，樓市市場進入健康調整期
2025年，我們迎來了全新的一代-這一代出生的人被稱為Generation Beta*，這也是歷史上首次七個世代同時存活的時刻*，將帶來人口結構與財富分佈的重大變化。
重點關注的是1946-1964出生在嬰兒潮世代（Baby-boomer）時期的人*，已經到了退休的年紀61-79歲*。根據KMPG機構研究，嬰兒潮一代曆來是住房資產的最大持有者**。所以隨著這一代群體步入退休年齡，他們開始出售自己的房地產投資組合**，或者選擇將財產繼承給自己的子女**，並且持續影響著2025房地產走向——
第一，許多嬰兒潮一代的人選擇將大型獨立屋轉換成公寓或退休社區，釋放出大量郊區房源，為更多家庭進入市場提供了機會，【以大換小】不僅能為市場帶來更多交易機會，2025年樓市的流動性也會大幅提升，投資者受益。
第二，隨著年齡增長，嬰兒潮世代開始將財富轉移給下一代，這是歷史上最大規模的財富轉移。許多父母透過贈予或資助首付，幫助年輕一代進入樓市。市場上首次置業者的需求上升，這種需求的增加將推動可負擔性強地區的房價上漲，特別是那些受到年輕家庭青睞的地段，而且可能會推動小型住房、聯排別墅（TH）等市場需求增加，投資者若能夠購買這類區域和類似房型，將可能從中獲利。
投資風向總結：2025年是投資者進入樓市關鍵的一年
2025年樓市將經歷多重關鍵變化，更是投資者進入樓市關鍵的一年。
利率調低改善購房負擔、人口增長推動需求，以及嬰兒潮世代財富轉移加速年輕人置業。此外，樓市進入健康調整期，帶來結構性變化，首次置業者和小型住宅需求上升。市場進入健康調整期，投資者可以在2025尋找有潛力的地區並抓住機會。
了解了影響2025年樓市投資最重要的四大基準，我們來看以下2025年的個大首府城市究竟會如何變化。
第一大預測：悉尼和墨爾本樓市 可能會迎來進一步下滑
在去年年底悉尼和墨爾本的整體表現就是一連幾個月的下跌，對悉尼來說，8月可能標誌著房市周期的頂峰，隨後在9月開始持平，並在10月、11月到12月這一個季度整體下跌了1.4%。墨爾本的樓市更是在過去12個月中有11個月呈現下降，使得過去一年樓價總體下降了3.3%。
但自從降息之後，兩個城市出現了很大的轉折點——悉尼在二月份上升0.3%，墨爾本一反頹勢，轉跌為升，上升0.4%。
Source: Corelogic
我們可以發現，相比於去年，今年悉尼和墨爾本的待售房源數量大幅上升，但平均售出時間卻增長了5天和7天。這主要原因之一來自新州和維州政府在去年宣布土地稅的大幅增長。影響了原本對悉尼和墨爾本房產感興趣的買家和房東，買家們對高額的土地稅感到猶豫，房東們也因為高額的持有成本開始大量的拋售房產，根據financial review的報導，超過3000名房地產投資者在5月退出了墨爾本，比去年增加了34%， 悉尼的投資者們更是紛紛拋售自己的投資房產，比去年增加了17%。
於此同時，悉尼和墨爾本的人口增長率持續放緩，分別從年2023-2024的1.25%和1.55%人口增長量跌至2024-2025年的1.23%和1.43%，從目前已知的趨勢看來，在簽證政策收緊的影響下，人口的增長率仍會在2025年有輕微的放緩，這將進一步造成悉尼和墨爾本樓市的疲軟。
因此，根據市場待售房源數量的不斷增加，高額土地稅，以及人口增長放緩的影響下，我們預計2025年短期內，悉尼和墨爾本的樓市還是會持續下滑。
但是，對於長期持有悉尼/墨爾本投資房的投資者來說，2025年雖然短期內可能會面臨資本增值放緩的情況，但隨著市場逐漸恢復，尤其是當利率開始下調時，資本回報仍然可能出現反彈。因此，對於投資者來說，長期持有的策略仍然具有一定的回報潛力，特別是在選擇優質地段的情況下。
對自住者而言，隨著市場供應的逐漸增加，以及未來幾年利率的可能下調，自住者的購房壓力可能會有所緩解。對於那些希望購房的自住者而言，選擇遠離市中心的郊區可能會成為更具吸引力的選項，可以重點關注一下墨爾本、悉尼的西部和北部一些新興區域，這些地方的價格相對較低，且長期來看有增值潛力。
第二大預測：布里斯本、阿德萊德、仍舊會持續增長，尤其邊遠地區房產更具有投資潛力
相較於悉尼和墨爾本的頹勢，中型城市布里斯本、阿德萊德和珀斯在過去一年中樓市發展迅猛，分別增長了10.4%，14.7%和22.3%。這主要歸功於生活成本壓力和利率高企導致的人們借貸能力的下降，人們轉向了可負擔性更強的區域。
Source: Corelogic
2025年2月份的最新數據來看，布里斯班和阿德萊德漲幅有所放緩，但依舊表現優異。
對於布里斯本來說，即使樓價在過去一年已經上漲了14.7%，樓價中位數仍舊僅89萬澳幣，遠低於悉尼近119萬澳幣的樓價中位數。因此，相對的可負擔性強吸引來的大量的洲際內移民仍將持續、再加上城市基建的升級（鐵路、機場擴建）和2032年的奧運會的承辦，將進一步推進該城市樓價的上漲。根據SQM的經濟學家預測，布里斯本的樓價將在2025年上漲9-14%。
與此同時，因為基建的升級和2032年的奧運會主要的承辦場地優勢（大家可以查看我之前視頻布里斯本的詳細分析），在2025年，從黃金海岸延伸到布里斯本，然後再到陽光海岸的那一片區域，預計將會在2025年發展的尤為強勁。
阿德萊德作為去年的黑馬之一，除了以低廉的價格吸引了很多首次置業者和中產家庭，租賃市場遠高於全澳平均水平的rental rate（6.7%）也吸引了很多投資者也入場加入了西澳的市場。截至去年9月，西澳是全澳排名第二投資者借貸最多的洲際地區。因此，在沒有其他突發新政的影響下，預計在2025年，西澳仍將以相對大的可負擔性優勢和強勁的租金優勢，吸引人們購買和投資需求。於此同時，相比於去年，阿德萊德的新上市房源數量減少了2.4%%，整體房源數量也是僅增長了0.7%，反應了除了阿德萊德市場上供應量的緊缺。
因此，如果在房源緊缺沒有改善的情況下，買家和投資者進一步的入場將大幅推高阿德萊德的樓價。根據SQM的官方預計，阿德萊德的樓價在2025年將大幅上漲8-13%。
尤其是那些阿德萊德的周邊地區，將延續去年年底的增長勢頭，以非常大的可負擔性優勢引領阿德萊德整體樓價的增長。
Source: Corelogic
我們從這張數據圖中也可以看到，相對於八十萬以上的區域，其實增長幅度已經區域放緩。反而是那些80萬以下的區域，仍舊有非常大的增值空間。投資者們可以在2025年重點關注起來！
第三大預測：珀斯樓市漲幅放緩，買家需求向上轉移
那我們再來看看大家最關心的珀斯在2025年的發展情況將會如何。礦業需求的回升以及相對可負擔性的樓價將繼續吸引投資者和首次購房者。截至去年年底corelogic的全澳樓價數據，珀斯的樓價年度漲幅領跑全澳，尤其是東北部和南部的一些地區，樓價增長幅度更是高達24%之多。因此，SQM對珀斯2025年的發展預測也是非常樂觀，樓價預計再漲14%-19%。
然而，珀斯的樓價會漲，但可能漲幅不會這麼大。但自從降息之後，珀斯2月份的升幅已經超過1月份，強勁的增長可能還會持續。個人認為2025年所有首府城市的重點將都會是“設施”（amenity）。如果隨著利率開始下降，其實更多投資者們和買家將利用增加的償還能力，借助過去幾年創造的資產淨值，逐步邁進更高設施水準。雖然我不預期低位市場會貶值，但買家的選擇將向上轉移，犧牲設施匱乏的區域。
因此，作為投資者，在2025年需要關注珀斯那些設施更加完善且負擔性相對來說也高的區域作為投資首選。
Source:Corelogic
因此，房子是否會漲，其實可負擔性問題仍將繼續成為澳洲房產市場的主要挑戰。不同首府城市的市場表現將有所分化，成熟的墨爾本和悉尼可能在2025年有所低迷，但發展中的首府城市市將繼續表現強勁。
我們投資者應根據具體城市的市場動態進行選擇，尤其是在發展中城市和外圍區域可能會有更好的增長機會。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
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