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已經進入4月份，澳洲樓市即將迎來活躍的投資週期，許多買樓投資者都摩拳擦掌準備進市。 然而，澳洲樓市如此之大，該如何選擇才是明智之舉？我應該如何選擇澳洲投資攻略？ 在八大城的房地產中，哪一處值得投資人青睞？ 如果你只是專注在一個城市，或只是瞄準一兩個近期熱門城市，你可能會錯過更好的投資機會。
我和我的數據分析團隊經過對市面上近百份報告和相關數據的研究總結，為您帶來了本期澳洲買樓八大首府賺錢指南。 如果您想要賺錢，卻不知道該在哪座城市投資，不必四處搜尋零碎訊息，這篇文章將滿足您的所有需求。
悉尼買樓投資攻略
悉尼市場特點
截止目前，雪梨房屋中位數為113.9萬，毫無意外成為全國房價第一，年增率為9.6%。 最新數據顯示，目前的價格僅比雪梨疫情期間達到的樓價高峰低1.4%，因此很快又會創下新的紀錄。
賣家重返市場，雪梨的房產掛牌總量也高於去年同期但整體供應依然有限；有些買家口袋越來越小，出手時也相對謹慎。 但2024清盤率依舊強勁，將會為價格助力。
悉尼投資機會
和墨爾本一樣，雪梨地產市場也並非千篇一律的市場，由於房產的可負擔性持續惡化，購屋者也在尋找更可負擔的細分市場。 根據Corelogic的統計，雪梨有54%的非獨棟住宅價格上漲速度高於獨棟住宅，投資人可以多關注雪梨的公寓市場。
其中，Inner West, Eastern Suburbs ,Lower North Shore 的公寓漲幅最大。 Clovelly的公寓上漲了7.9%，比该區域的獨棟漲幅的6倍多，Strathfield South的公寓上漲速度是獨棟的9倍多,Greenwich，Dundas,Burwood 和Hurlstone Park公寓也增長比獨棟高6 倍；Bronte,Ashfield 和Willoughby為五倍多。
墨爾本買樓投資攻略
墨爾本市場特點
2023年我就在頻道裡預測墨爾本即將出現拐點，顯然墨爾本樓市在過去一年的表現其他不如一些首府城市那麼強勁。
目前墨爾本房價中位數為77.9萬，年度房價成長率為3.2%。 墨爾本去年的拍賣市場表現卻很優秀，一共有41,302房子拍賣，是2023八大首府中最繁忙的市場；且清盤率僅次於悉尼和阿德萊德，達到64.3%，高於2022年期間的61.8 %。
墨爾本投資機會
相對疲軟的成長率但非常活躍的拍賣市場可能會讓投資者猶豫不決，不知道現在投資墨爾本樓市是否是好時機。 投資不能只看城市的整體數據，而更要深入看不同區域：墨爾本房地產市場分散，其實2023年墨爾本的多個區域的房價超過了全國平均房價漲幅。
其中值得關注的區域，包括墨爾本的Fitzroy ，增長16.4%，Burwood和Maribyrong 增長11.9%，Chadstone 增長11.0%等。 大家可以認真看一下這張表，這些都不是墨爾本的精英區域，討論熱度高的「網紅區域」反而不盡人意，例如Toorak 和Brighton的房市表現低迷。
所以，墨爾本這樣的市場為戰略房地產投資者創造了機會，因為墨爾本的部分地區價值具有巨大的上漲潛力，需要你有一雙發現金子的眼睛。
值得一提的是，維州政府的土地稅制度可以說是八大首府裡面最高、最複雜的，且新增一項空置率稅（具體可以去我《養房背後隱藏成本》視頻觀看）也讓 維州投資者叫苦不迭。
近期維州又頒布了一個新政策：從5月1日起，所有住宅必須在全國住宅能源評級方案下達到7星級，節能確實意味著居民能減少花費的支出，但這同時意味著，所有 建築商必須納入一些標準，這或導致所有住宅的建造價格增加1-2萬澳元。 一方面鼓勵潛在買家盡量在5月1日前簽署建築合約避免價格波動，一方面建築成本增加又會影響新房屋供應。 維州政府好像又在下棋，你覺得呢？
布里斯班買樓投資攻略
布里斯班市場表現
截止4月1日，布里斯本房價中位數達81.7萬，年增15.9%。作為經常在各種排行榜的“榜眼”，布里斯班的房地產市場在疫情期間就異軍突起，從低谷到高峰增長了55.2%，且價格正處於新的高峰。 布里斯班向來不是一個舉辦過很多拍賣會的城市，但清盤率表現強勁，這表明新增的供應難以滿足不斷增長的狀態。
布里斯班投資機會
這對房東來說可能是個利好的消息，但布里斯班的租賃市場對租客來說面臨更嚴峻的情況：空置率接近歷史新低水平，租金普遍偏高——布里斯班的獨棟空置率為0.9%，租金在過去一年上漲了9.3%；而公寓空置率為1.0%，租金在過去一年上漲了24.8%。
將在布里斯班舉行的2032年奧運會為房價帶來更大的壓力，同時在奧運會準備前期，政府對基礎設施和交通升級的需求都會推動布里斯班房地產市場的發展。
Alison團隊建議大家關注以下區域：2023年Macgegor成為布里斯班獨棟表現最好的區域，上漲24.7%，Slacks Creek區域的公寓增值27.4%，Moranbah租金表現強勁，獨棟租金上漲20.5%，公寓租金 上漲19.6%。
珀斯買樓投資攻略
珀斯市場表現
珀斯，中位價70.3萬，年度增長19.8%，說是狂飆也不為過。 珀斯的房地產起步要比布里斯班晚一些，剛開始還被投資者稱為“第二個布里斯班”，但經過市場的沉澱，珀斯已經超過布里斯班的勢頭，成為了樓市表現第 一的城市。
珀斯的樓盤也是近期客戶詢問我最多的樓盤，甚至有的客戶一次買兩套，而且都是隔空買房。 因為柏斯的listing數量也是很緊張，平均租金已經達到703刀/週，看來無論是租屋者或買房者，珀斯的市場都一視同仁──一房難求。
珀斯投資機會
預計到2036年，珀斯將成長到350萬人口，佔西澳成長率的80%，預計 2024-25 年人口成長
率為 1.7%。 強勁的人口成長將使 2024 年珀斯的住房銷售和租賃市場需求保持穩定。
同時西澳主要的經濟體系中，稱霸全球的礦業佔據全澳貿易的⅓*；同時為了實現產業多元化，西澳近幾年也將旅遊業、畜牧業、軟技能、AI等行業扶持了起來 。 因此，珀斯未來的發展和經濟前景是無法估量的，移民買家的體積只會越來越大。
其實珀斯房產的特色就是這樣，投資門檻低又有高收益的投資機會轉瞬即逝，珀斯有很多寶藏投資區域可以挖掘，Alison團隊會繼續尋找優質的房源帶給你。
阿德萊德買樓投資攻略
阿德萊德市場表現
截止四月一日，阿德雷德房價中位數為73.4萬，年增率13.3%。 作為近幾年的房地產新星，阿德萊德表現不俗。 2023年阿德雷德獲得超高的清盤率，73.9%排列澳洲第一，這是阿德雷德房地產市場實力和深度的標誌。
儘管起步晚，但是阿德萊德房市去年有幾個新郊區加入了“百萬美元俱樂部”，截至12 月，Seacliff、Glenelg North、Glengowrie、Clarence Gardens 和North Brighton 等12 個地區的房價中值均 突破了七位數。
阿德萊德投資機會
根據澳洲權威經濟報告（CommSec State of The States）的2024年最新結果顯示，南澳經濟排名全澳第一。 主要優勢在於房地產市場表現、建築商完工率和失業率。
作為澳洲領先的農業之州，南澳每年出口價值203億的優質食品和葡萄酒,可以說阿德萊德的樓市表現和近期經濟體實力的增強表現相吻合。 且2024年3月12日，中方宣布取消中澳之間的葡萄酒關稅，可能為南澳的經濟體發展推進一步。
目前阿德雷德空置率達0.5%破紀錄，不可否認阿德雷德有許多投資機會。 大家可以重點關注的區域又Playford 成長18.4%， Salisbury 成長17.5%，Gawler成長15.5%，Campbelltown 成長15.5%，Walkerville成長15.1%。
坎培拉買樓投資攻略
坎培拉市場表現
截止四月一日，坎培拉中位數83.8萬，年增率1.9%。 坎培拉的房屋價值在疫情期間上漲了31.2%後有所下跌，目前仍比2022年5月的峰值低6.1%。
作為澳洲的首都領地，坎培拉擁有獨特的樓市特徵：坎培拉房價中位數全國第二僅次於悉尼，房價呈現平穩上漲趨勢。 在過去五年，坎培拉的房源保持了供應和需求的平衡，看似沒有其他首府城市有劇烈波動，但持續會為投資者帶來溫和上漲。 不愧是澳洲首都，連房價都頗有「安心的沉穩」。
坎培拉投資機會
作為首都，堪培拉就業市場簡直是公共服務和政府工作人員的天下，profile.id官網最新數據顯示堪培拉將近12.5%的人口從事公共服務，堪培拉如此昂貴的房價，就是受到此就業市場支撐。
經濟學家Ligdopoulos提到，坎培拉正在出現新的中密度住宅短缺現象，包括新房屋和開發案短缺，這可能會支撐未來坎培拉的走向。 但由於市場上缺乏新房，堪培拉的老房子將面臨激烈的競爭。
堪培拉的公寓表現突出，可以看到堪培拉的Woden valley實現增長12.7%,Inner South區域的公寓實現了12%的年增長，投資者可以重點關注。
總的來說，擁有強大的公共服務部門作為後盾，堪培拉在很長一段時間內都會是穩定、可靠的成長。
達爾文（北領地）買樓投資攻略
達爾文市場表現
截止四月一日，達爾文中位數49.8萬，年增長0.5%，達爾文依舊是購房最便宜的城市，獨棟中位數僅57.3萬，公寓為36.7萬。
這座城市以輕鬆悠閒的生活方式和低密度的人口而聞名，這其實是後疫情時代一個額外的優勢，許多投資者也是在疫情時代後對達爾文房地產產生了興趣。 雖說達爾文地產市場比較平緩，但平均租金表現尚可，達到583*一周，不高的房價讓平均總租金收益率上升至6.5%，是所有城市中最高的。
達爾文投資機會
作為購買公寓最實惠的首都城市，達爾文的可負擔性將吸引更多買家。 在2022-23年，北領地（堪培拉所在地）就業率增加了4.1%，政府預計2023-24年就業率將增加2.2%，且薪資價格增加了2.8%，看來是北領地政府計畫帶來的 就業機會起了作用。
北領地政府的努力或許長期將推高樓市，樓價或將在2024中期或明年開始發力。
達爾文北部的幾個郊區將成為2024潛在的房屋投資熱點，大家不妨記錄一下，其中包括上漲了19.1%的Alawa,租金收益率高達6.2%的Jingili, 租金上漲10%的Leanyer等區域。
霍巴特（塔州）買樓投資攻略
霍巴特市場表現
截止四月一日，霍巴特的總回報率為7%，房屋中位數為64.9萬。 目前為澳洲八大首府中回報率中靠後的表現，年度增長僅有0.5%，根據ABS的官方統計的2016-2021年的霍巴特房價顯示，它的價格走勢曲線比較波折，說明在霍巴特的 歷史市場中投資者還是能找到抄底的機會，所以這座城市一直是投機房地產投資者的寵兒。
霍巴特在 2023年的大部分時間都表現欠佳，在全澳首府平均清盤率達64.9%時，塔州清盤率29.6%排名最後，拍賣市場比較疲軟。
市場相對低迷的原因也有跡可循，利率上升借貸能力大幅下降，且塔州的人口增長已經大幅放緩，霍巴特不再具有過去的負擔能力優勢，且價格較低的郊區缺乏未來項目。
霍巴特投資機會
機會當然不是沒有，霍巴特目前的基本面是穩固的，並且擁有得天獨厚的經濟和自然資源，在通貨膨脹緩解之後，霍巴特樓市有望恢復之前的活力。 想在霍巴特投資或是置業的朋友，還是有一些表現優秀的價格實惠、宜居的郊區可以選擇。 獨棟可以考慮選擇Horbart的Warrane, Berriedale,Glenorchy；公寓可選擇Bellerive,New Town ,Glenorchy區域。
隨著塔州州長Jeremy Rockliff近期成功連任，他承諾塔州年輕人在購買不超過75萬澳元的房屋時，無需繳納一分錢的印花稅。 在過去的六年裡，塔州政府已經用50%的印花稅折扣獨特政策幫助許多澳洲人購買第一套住房，塔州政府為了促進樓市和經濟，也花了大價錢。
結尾
都看到這裡了，大家可能發現並沒有一個城市可以叫做“六邊形戰士”一樣，都是各有所長各有所短？ 以上評級都是我和我的數據團隊看了將近百份報告和數據之後，根據房產真實數據和客觀為大家總結的數據；如果你心目中的投資區域與本期視頻有所出入，這是很正常的現象。
我可以很負責任的告訴你，每個城市每一個區域甚至每一個街道都有自己的房產週期，所以就算是頂級的經濟學家，也不能篤定哪一座城市是滿分的投資城市；這也同時 意味著，排名後的城市也會隱藏頂尖的投資機會。
要擇一個理想的目標並非易事，投資樓市最重要的是用經驗去累積、用耐心去觀察、用數據去分析，「滿分」澳洲樓可能就在你投資路上的不遠處了。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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