2023 年，一場史無前例的留學潮再次席捲澳洲。 隨著澳洲邊境線全面開放，被疫情壓抑了 3年的留學需求，終於一次性爆發開來。 其實不僅僅是留學生正在湧向澳洲，還有很多新移民爭先恐後地趕來。
在這樣的情況下，留學生在澳洲的住宿問題，就成了頭等大事。 尤其是澳洲各大城市當下租房市場火爆，澳媒形容為「租房危機」。
2023 年開年以來，每天有數以萬計的留學生為了住宿問題，奔波在看房選房的路上。 許多留學生更是看了十幾套房子都沒有被選中，日夜擔心一個不小就要面臨「住大街」的窘迫。
正因為此，「以房養學」這個詞開始頻繁進入澳洲留學生的事業，很多留學生和他們的父母選擇直接在澳洲買樓，而這樣做也有很多意想不到的好處。
一、在澳洲「以房養學」有什麼優勢？
在全球化日益加深的今天，我們每一個人都可以選擇去到任何一個自己理想中的國家去讀書和生活，移民也變得越來越常態化。
但是，卻不是每一個國家，都像澳洲這樣具備多重吸引力。
在澳洲留學的好處有很多，就拿「以房養學」來說，雖然在很多國家都可以實現，比如美國、加拿大、西歐等國也是熱門留學目的地，但置業門檻較高。 以美國為例，美國每個州每年都要徵收房產稅，稅率一般為 1%~3%， 一個市值 300 萬港元的物業，每年至少要繳納3萬港元的房產稅。 而且後續養房費用高昂，出租與轉手相對較難，缺乏「養房」的潛在市場。
澳洲則不同。 首先，澳洲房地產市場非常活躍，租金回報高，空置率常年在 2% 以下，2023年因為澳洲移民和留學市場的火爆，空置率進一步降到 1% 以下。 可以說澳洲的租房市場常年以來供小於求的狀況，也造就了其租金回報甚高。
其次，澳洲房產具備了買新房首付低、永久產權、無遺產稅、交房後再按揭、可以租抵供、房產交易和投資方面法制健全等優點，而且在澳洲買房你會獲得永久土地權和永久房產權，有一份完全屬於自己的房產，之後想要在澳洲創業的話，還可以用房產抵押貸款。
二、留學生可以在澳洲買樓嗎？
在澳洲留學的好處之一，就是留學生是可以在澳洲買樓的，但如果要辦理貸款的話，收入證明都是必須的。 留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保貸款。 當然房子的名字是寫父母的名字。
1. 澳洲留學生買樓都有什麼選擇？
無論留學生是否擁有持有允許他們在澳洲持續逗留 12 個月以上的臨時簽證，他們都可以通過申請FIRB （ Foreign Investment Review Board），獲得批准進而購買空地用於建房，購買新房和樓花等等，無論是用於自住或是投資目的。
除非開發商已經獲得了 FIRB「新建住宅豁免申請證明」（New Dwelling Exemption Certificate），不然一般來說無論是購買新房或是二手房，留學生購房都是需要單獨申請 FIRB批准的。
2. 澳洲留學住宿費有幾錢？
以在澳洲留學四年的住宿費為例，一個選擇是在澳洲升大學之前就買了澳洲樓，另一個選擇是一直租房。 很多父母本以為沒什麼太大的差別，但隨著時間的推移這種差距會越加的明顯。
如果選擇「以房養學」的話，雖然開始投入一些資金例如首付和印花稅等，但四、五年的租金收入和房子本身的漲幅，最終都會讓買樓的一方受益匪淺。 因為在澳洲留學買樓后，不僅可以自住，還可以分租出去賺取租金，最重要的是可以利用層樓提前做好了海外資產配置，享受市場增幅的紅利。 尤其是我知道很多家長送小孩來澳洲留學，最終目的就是為移民做打算，那麼在澳洲買樓更是願早越好，不然樓價只會越等越貴，還白白浪費幾年的租金。
我前不久為我的一位客戶王先生算過一筆數。 王先生的女兒 2023 年 2 月開始在澳洲墨爾本的 Monash 大學讀書，目前他的女兒在澳洲租房住宿，與同學一起租了一套 2 房公寓，每人每周支付租金 360 澳元，一年則為 18,720 澳元。 假設在租金未來幾年都不上漲的最優情況下，留學四年的住宿費也要 74，880 澳元。
但如果王先生選擇在澳洲墨爾本購入一套價值70萬左右澳元（約合 380 萬港元）的兩房物業，女兒住一間臥室可以省卻自己的4年的租金費用，而將另外一間房出租，四年間還可收租金，用以抵消部分貸款。
3. 澳洲「以房養學」可以實現零費用留學嗎？
在澳洲留學之初就購買房產的花，當留學生畢業之後，這層樓的價值都會上升了不少。 如果選好優質的樓盤，房屋價值的升幅甚至可以 cover 澳洲留學期間的學費。
除此之外，對於預算充足的家庭來講，如果在澳洲留學時買樓一次全部付清的話，租金對孩子來說更是一筆豐厚的「現金流」，足以支付他們在澳洲的生活費和部分學費。
所以說，在澳洲通過買樓實現零費用留學並不是天方夜譚。 不過，但卻不是每個人都能夠實現，具體操作也因人而異。 關鍵是要找到非常熟悉澳洲房地產規則和樓盤資訊的專業人士，買到一個優質的物業，並不是閉著眼睛買就可以了，這樣很容易中伏。
三、香港的資產可以當作澳洲買房的抵押物嗎？
在澳洲買樓，你所買的這個樓盤本身就是抵押物，不需要額外的抵押物。 同時，如果你在香港有資產，這會説明你申請按揭時更有說服力一些，不過你在香港的資產是「充分非必要條件」。 其實，如果購房人能一次拿出物業售價 30% 以上的首期付款，澳洲的金融機構就已經會對你的經濟能力很有信心了。
四、留學生可以買澳洲二手房嗎？
根據 FIRB 的規定，留學生持有 500 留學簽證（允許其在澳洲合法持續逗留十二月以上）是被認定位澳洲臨時居民，因此可以購買一套二手房作為自住用途（即該居民必須使用該物業作為其在澳的主要居所）。
但需要額外注意的如下：
a. 簽證到期或離境 3 個月內需要賣出（即在該居民停止使用該物業為其主要居所的 3 個月內出售此物業），除非成為澳大利亞公民或永久居民，則可以繼續保留財產擁有權：
b. 均需要申請 FIRB，根據房價申請費各不相同：
c. 不可以出租、分租，否則視為違反 FIRB 規定（即該居民不得出租此物業或其中任一部分，同時需要保證在物業成交時期內是空房並無任何人居住）。
在留學生簽證過期後，如非法繼續持有該二手物業，根據法律的規定被查處將面臨數萬澳元的罰金或三年監禁。
其實我並不建議留學生在澳洲留學時購買二手樓，除了不能夠出租賺取租金收入以外，如果將來畢業簽證有任何麻煩，或者無法在簽證到期前拿到 PR，都要將手裡的二手樓快快賣掉，這樣亦很難賺到澳洲樓市的升幅。
如今，越來越多留學生在澳洲買樓，以求達到「以房養學」和提前進行家庭海外資產配置的目的。 澳洲的樓價也在這種大趨勢的推動下開始出現了反彈跡象，新樓盤更是非常搶手。 如果你認真計算了未來可能負擔的租房費用，那在資金充足的情況下，買房，絕對勢在必行，並且越早越好。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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