Alison Wong
- 2023年3月6日
- 已讀 4 分鐘

澳洲房產投資利器—負扣稅（Negative gearing）有什麼優勢？

已更新：4月2日

在澳洲，提到房地產，總能和稅務產生聯繫。除了知道租金收入和房產增值需要交稅外，很多人其實並不清楚怎麼樣才能少交稅。其實，澳洲稅局早就為你準備好了省錢秘笈，讓你既掙錢，又能少交稅。這就是負扣稅。

一、什麼是澳洲負扣稅？

負扣稅（Negative gearing）是澳洲地產投資領域的一種常見策略，澳洲也是世界上為數不多的實行這一政策的國家。

澳洲的「負扣稅」本身並不是一種稅務，反而是一種對於投資房產的稅務補貼制度。適用於投資者貸款購買投資性房產的情況，然後使用該租金來支付房屋貸款利息和其他費用。如果該房產的租金收入不足以支付全部貸款利息和費用，則投資者可以將剩餘部分作為負債抵扣個人所得稅。這種抵扣可以減少投資者的稅負，從而鼓勵更多人投資房地產市場。

二、澳洲負扣稅的優勢

1. 減少稅負：澳洲負扣稅政策允許投資者抵扣房屋貸款利息和其他費用，從而減少個人所得稅。這可以使得房地產投資更具吸引力，特別是對於那些高收入的人來說。

2. 提高現金流：通過使用負債融資，投資者可以在短期內獲得現金流，而不必為房屋的全部購買成本買單。這可以使投資者能夠更快地增加房地產投資組合，併產生更高的回報率。

3. 資產升值：隨著時間的推移，房地產價格往往會上漲。因此，澳洲的負扣稅政策可以使投資者在資產升值的同時獲得收益。

4. 擴大選擇範圍：在負扣稅下，投資者考慮買入房產時，可以擴大選擇範圍，否則只投資正現金流的房產，往往被局限在一些租金回報較高的地區，而非長遠來說增值潛力大的地區。

三、澳洲負扣稅怎麼實現？

負扣稅並不是簡單的指租金不能夠覆蓋房貸，若是如此，豈非投資者一直要“貼錢”養房。

事實上，其妙處在於負扣稅可以扣減非現金性的折舊貶值，然後以帳面上的「虧損」扣減應交稅額，而現實上這個帳面上的虧損往往都不是真正現金上的虧損，但如果房價上升的話，卻不會被視為帳面上的「收入」，更加不會因此而增加稅收！

其實在澳洲投資房產投資房產猶如經營生意：

澳洲稅務局（ATO）把投資房產視為類似一個「小生意」，你就是盤生意的股東; 你投資的房產就是固定資產; 物業管理仲介就是C.E.O.或經理; 你的租客就是顧客; 租客所繳納的租金是你的「收入」; 要維持這盤生意需要支付按揭利息、排汙費、房屋折舊、物業管理、維修費用及保險費等等，統統被視為「支出」。

關於澳洲買樓負扣稅的詳細項目、計算方式和實際例子等，我在撰寫《澳洲買樓打造財務自由》一書中有詳細描述。

四、什麼人群適合用負扣稅

高收入人群更傾向於這種稅務安排，因為他們來說，現金流不是問題，還可以大大降低稅收。同時，他們還可以享受長期的資本增值。在澳洲，醫生、律師、IT 等高收入者，帳下都會有數套不動產用來抵稅。所以高收入者每年上繳的稅額通常低於低工資人群，甚至不用繳稅。

低收入人群，希望通過投資澳洲樓達成財務自由。這類人更傾向於利用正槓桿，因為現金流是一個更急迫的問題。當負扣稅為這類投資者增強了現金流之後，他們可以更快投入到新的投資當中，擴大資產的規模。

儘管在澳洲利用負扣稅這一規則投資房產，能夠帶來很多好處，但是一直也是備受爭議的一項政策。有部分人認為，正是因為澳洲實行負扣稅政策其實是在鼓勵人們更多的參與到房地產投資中來，從而導致投資房產需求增加，進而推高房價，也給普通家庭帶來了壓力。

與此同時，負扣稅政策也存在一定風險，如果投資者依賴負扣稅政策，而沒有有效的投資策略或管理，他們可能會面臨財務風險。如果他們的投資物業沒有產生足夠的租金或者投資回報，他們可能會被迫賣出投資物業，以支付負債或者生活費用。因此，投資者應該認真評估負扣稅政策的風險和收益，並制定有效的投資策略和管理方法，以規避潛在的風險。

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