大家好，2023年眨眼就已經完結了，回顧過去一年澳洲樓市可以說是一地眼鏡碎。在這個加息的週期底下，在2023年年初，明明好多經濟學家和樓市專家都說2023年加息猛於虎，2023年樓價一定跌。誰知道，差不多個個都大跌眼鏡，2023年澳洲樓市在加息熱潮下竟然不跌反升。
根據Proptrack的數據統計，澳洲房價在2023年已經升了5.42%，較2020年疫情前更加飈升超過三成半。未來1年，澳洲樓市走勢又怎麼樣？我們的數據研究團隊看了超過50個report，綜合了很多個權威的報告，為大家作出2024年5大樓市預測。
大家好，我是澳洲Alison老師。我的頻道是關於澳洲生活、澳洲理財和澳洲房產。我是澳洲房地產課程導師，執業律師，持牌地產中介，也是新書“澳洲買樓打造財務自由”作者。以下內容純粹個人意見分享，並不構成任何投資建議。
預測一，樓價、租金一起上升。2023年可以說是全球加息大潮年，澳聯儲在這個加息周期一共加了13次息。不過加息不但蓋不熄火熱的澳洲樓市，樓價反而愈演愈激烈，全年平均升了超過5%。這個升勢看來在未來一年都應該相當堅挺。背後有四大基本因素支持，第一個因素是建築審批緩慢，移民大軍及學生紛紛湧入澳洲樓，導致澳洲的住宅需求非常火熱。同一時間，澳洲的新住宅審批量卻出現“大塞車”，勢將推高澳洲樓價。根據澳洲統計局截至10月份經季節性調整，澳洲整體的新房屋審批量比2022年同期增長7.5%。雖然扭轉了2023年9月的跌勢，但仍處於過去十年的最低水平。房屋業界認為，如果按照現在這個審批速度，澳洲住宅在未來幾年都會持續出現供不應求的情況。有關10月的數字，新住宅的審批量按月增長了19.5%，獨立屋的審批量按月增長了2.2%。統計局建築統計負責人Daniel Rossi表示，即使住宅審批數量在10月有所上升，但仍低於正常水平。2023年7月到9月，新住宅審批量環比下降3.3%。根據近期的數據顯示，10月份澳大利亞全國新屋開工量按季節調整月環比下降2.5%，年環比下降6.8%。分地區來看，悉尼新屋開工量按月下降0.2%，年環比下降6.2%；墨爾本下降1.7%，年環比下降15.3%；布里斯班下降9.7%，年環比下降20.2%。由于住宅審批和開工量都下降，因此很難在2023年解決供應不足的問題。澳洲經濟學家覺得，這個問題將持續到未來一到兩年。供不應求是影響澳洲樓價的第一大因素，所以澳洲樓價在未來一年應該還會繼續升值。
預測二，投資房貸利息降至歷史低位。自2022年以來，澳洲房貸利率開始上升，這個升勢在2023年更是猛烈。這種利率的升幅，主要是由於澳洲聯儲的加息潮所導致的。我在之前的視頻中也和大家講過，目前整個世界都是加息的大潮，聯儲局都開始加息，而澳洲加息的速度是最快的。所以，這樣的話，未來投資房的房貸利率應該還會繼續上升，據我了解，澳洲房貸利率可能會上升到4%。但是由於今年的通脹壓力較大，所以我們澳聯儲很有可能會升息到3.5%就停止一段時間，觀察通脹是否得到控制，如果通脹繼續升高的話，他們可能會再次升息。這樣的話，投資者就要注意了，未來應該也會有很多人賣樓，這個時候我們就要懂得善用投資房的杠桿，通過貸款買進更多的房產。所以，在這樣的情況下，投資房貸的利息會是非常重要的。在我個人的建議中，我們在選擇投資房的時候，應該優先選擇那些固定利率比較低的銀行，也就是說，我們應該選擇一些擁有更低利息的銀行。
預測三，供應大軍湧入，租金還會繼續升。根據最新的統計數據，2023年澳洲的新移民人數已經大幅增加，這主要是由於疫情的原因，澳洲的移民政策進行了一系列的放寬。同時，由於澳洲的疫情壓力較小，所以更多的留學生和技術移民都選擇了澳洲。據悉，截至2023年12月31日，澳洲將新增9.6萬個技術移民名額，年內計劃增加至2.4萬個，預計2024年技術移民配額將繼續增加。除了技術移民外，根據澳洲統計局的數據，2023年澳洲的新移民人數已經達到了百萬人，遠遠超過了2020年的數字。移民的大軍湧入，勢必會帶動澳洲的租金上升。尤其是在一線城市，由於供不應求的原因，租金更是不斷攀升，這也成為了澳洲投資房的一大利好。
預測四，市場調整風險增大。雖然我們預測澳洲樓價在2024年還會繼續上升，但是也不能忽視市場風險。在2023年，澳洲的樓市雖然在加息的情況下還是上升了，但是這並不意味著澳洲的樓市就完全沒有風險。實際上，目前澳洲的樓市面臨著不少的風險，這其中包括政治風險、經濟風險、金融風險等。首先，政治風險方面，澳洲最近的一些政策變動都可能對樓市產生影響。比如，最近澳洲政府通過了一項新法案，將對樓市進行一系列的監管。這項法案主要是針對開發商進行監管的，目的是維護樓市，但是這也意味著開發商的成本可能會增加，最終可能會傳導到樓價上。其次，經濟風險方面，雖然目前澳洲的經濟形勢還是不錯的，但是由于全球經濟形勢的不確定性，也可能對澳洲的經濟形勢產生一定的影響。再次，金融風險方面，由于澳洲的房貸利率一直在上升，這也意味著購房的成本將會增加，如果利率上升的速度超過了樓價上升的速度，那么對于購房者來說就不是一個好消息。總的來看，雖然澳洲的樓市還是處于上升通道中，但是也不能掉以輕心，畢竟風險還是有的。
總的來看，我們在2024年澳洲樓市的預測主要包括四個方面：供應不足、投資房貸利息降至歷史低位、供應大軍湧入、市場調整風險增大。當然，這只是我個人的觀點，大家在投資的時候還是要謹慎，量力而行。希望大家都能在未來的樓市中獲得更好的回報。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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