在澳洲買樓不留足夠的預算，導致後面的現金流很緊張，這不是一件好事。如果不做足準備，在置業時也會遇到很大的困難。那麼在澳洲買樓有甚麼程序和成本？除了樓價和印花稅之外，還有甚麼其他費用需要留意？
所以這篇文章我們會用一個濃縮的版本，從零到一和大家講解一下買樓的程序和所需的費用。由於時間有限，且每次成交的情況不同，以下內容僅作為參考，具體情況需要咨詢自己的獨立律師具體分析。
第一步：選擇中介和房產
買樓的第一步當然是選好中介和房產。選好中介和房產之後，需要付一些訂金然後出具一份合同。這個訂金的金額沒有固定價位。這個金額屬於你這層樓的大定的一小部分，因此它可以叫做小訂，也可以叫做「意向金」，就是給業主或者賣家傳遞一個信息，讓他們知道你對這層樓感興趣，這樣他們就會和你談條件還有出具合同。因此這個小訂是大定的一部分，而不是額外的費用。
第二步：獨立律師解釋合同
第二件事就是和你的獨立律師解釋合同。如果是一個單一合同，律師費會便宜一些。但如果你是買地起屋（House and Package），這樣的兩份合同，律師費會比較貴，因為律師需要為你解釋兩份合同。當律師解釋了合同的法律權利和義務後，他會告訴你接下來要給多少。
買房成本第一項：定金
這個大定金額由買賣雙方協商而定，一般而言，都是你的樓價的10%，再減去你先前付過的誠意金。假設你那層樓是60萬澳幣，你要給的定金就是60萬澳幣的10%。如果你之前已經付過一筆小訂金，例如5,000澳幣，那在律師講解完合同後，你要給的金額就是10%的訂金的6萬澳幣，再減去你已經付過的5,000澳幣，就是55,000澳幣。
買房成本第二項：FIRB費用
付完定金之後，如果你是海外買家，就需要支付FIRB費用（Foreign Investment Review Board），是一個一次性的買樓費用申請費。這是聯邦政府在審查海外人士買樓時所徵收的批文費用。
該費用基本每增加一百萬為一個單位，采用階梯遞進的方式來徵收。目前最低的是樓房價值75,000澳幣的申請費用，但在澳洲，價值75,000澳幣的房產基本上很少見。如果你的房產在75,000澳幣或以下，你的FIRB就是4,300澳幣。如果是100萬澳幣或以下，就是14,700澳幣。如果100萬澳幣以上，可以參考我們的表格，每一個100萬階梯的費用都是不同的。
大家請注意，如果海外人士是買澳洲二手樓作為自住用途，這個FIRB是要支付三倍的費用。也就是說，如果你有相關的澳洲長期居留簽證，而樓房的價值是100萬或以下，這一層二手樓你要給的FIRB費用就是14,700*3=44,100澳幣。
買房成本第三項：律師費
我們來講第三個很重要的費用，就是律師費。律師行一般會要求預繳律師費。一般而言，海外人士申請FIRB的費用因為現在程序比較繁複，律師需要做很多工序才能申請到FIRB，所以大多會先收取律師費。不同的律師收費也不同，從一千兩千多澳幣起。其實這個費用是根據你買那層樓的價錢和成交的複雜程度而言的。一般而言，如果需要提供一些比較複雜的法律意見、更改合約條款或提供額外的盡職調查，律師有權收取額外費用。
買房成本第四項：銀行費用和海外匯款費用
第四個大家可能會在買賣過程中遇到的費用就是銀行費用和海外匯款費用。其實不是每個人都會見到這個費用的。例如，如果我在澳洲用澳洲銀行過數給澳洲律師信託戶口的話，銀行一般不會收取手續費。如果你是港幣轉澳幣，或者是香港戶口轉到澳洲戶口的話，可能會有換匯的費用或銀行相關費用。大家買樓的時候要記得預留這些成本。換匯手續費率通常為匯款金額的0.1%至1%不等，有些是150澳幣左右的一次性費用。我會建議大家比較不同的銀行和不同的平台，選擇最合適的金額和換匯方式。
第三步：買賣合同交換
當買賣雙方簽了合同後，合約就會正式生效，我們稱為買賣合同交換。大家記得保留這份電子合同的複印件和收據，因為在澳洲借錢時是必須要的。這份合同從交換到真正成交那天，除了要準備以下講到的費用之外，實際上沒有其他需要做的事。除了部分州，例如新州需要在簽訂合同後90天內支付印花稅，還有除非是特定情況，例如首次置業。
第四步：按揭貸款辦理
香港有些銀行提供澳洲物業貸款，如果你是非常高淨值的人，可能你的投資銀行還會借錢給你。我有一個客戶是上市公司的主席，他也是從投資銀行借錢的。至於大家從什麼時候開始做貸款，就是在預計成交那天之前3-6個月開始做。如果在3-6個月之前可以找到抵押貸款經紀人談一談當然最好。說到做按揭貸款的部分，一般而言，不同的銀行申請貸款時都有不同的按揭貸款申請費，可以尋找一個可靠的抵押貸款經紀人，幫助你找一個最適合你的按揭貸款。
在澳洲借錢時需要支付按揭貸款申請費和其他申請按揭貸款的雜費，這些費用與你選擇的借貸方和經紀人相關，最終可以在按揭貸款經紀人處查詢。
買房成本第五項：產權保險
在成交之前，其實有兩樣東西我們可以做的。第一就是可以買產權保險（Title Insurance），費用大概是幾百澳幣到幾萬澳幣不等，根據地區、房產種類和購買價值而異。
買房成本第六項：驗樓費
除了產權保險之外，如果你購買的樓盤是已經建好的舊樓或新樓，在簽署合約前，值得花幾百澳幣請一個驗樓師檢查樓盤。如果是新樓的話，發展商會幫大家做好置業維修。假設你買的新樓已經是一個建好的狀態，根據澳洲傳統普通法原則（Common Law），買現樓是買主責任自負（Caveat Emptor）。換言之，如果你買的是已經建好的樓或二手樓，房子的現況在簽署合同當天和成交時是一樣的，除了自然磨損和損耗，發展商是有權不幫你維修的。
第五步：成交
買房成本第七項：按揭保險（LMI）
等了這麼久，終於到成交日了。成交日時當然要支付你那層樓的餘下尾數。如果我們已經支付了開頭的大定10%，餘下的尾數就是90%。這90%可能會有一部分或者全部是向銀行借的，總之扣除銀行給你的那部分，以及你已支付的大定，就是你餘下的費用。當然，如果你是部分職業，可能在澳洲可以借到九成或者九成半。雖然這個貸款包括了你已支付的大定以外的錢，但如果我們在澳洲借超過八成的話，還要支付LMI的費用。中文叫做按揭保險。至於費用是多少，是根據不同的借貸方而定的。
買房成本第八項：印花稅
我們在成交日也需要支付印花稅，每個州的計算方法都是不同的，且每個州都有各自的階梯式標準收費。印花稅的數量取決於你所在的州和你所購買的樓盤價格。
舉個例子，如果你在New South Wales（即悉尼所在的州），假如價格範圍在36.4萬到121.2萬澳幣之間，印花稅徵收率就是4.5%。假設你購買了一套100萬澳幣的樓盤，你需要支付的印花稅就會根據這個價格區間的階梯來計算。每個州的計算方法都有所不同，如果你有興趣的話，可以詢問你的律師，了解你所選擇的州的印花稅計算機是怎樣的。
不過，我需要先提醒一下，這些計算機僅僅作為參考。如果你想知道一個實際非常準確的印花稅數字，還是要咨詢你的獨立律師，因為政府提供的計算機只能作為參考。
買房成本第九項：海外額外印花稅
如果是海外人士購樓的話，還需要額外繳交印花稅。根據PWC整理的2024年全澳各州印花稅最新數據，海外人士在每個州需多繳納房產價格的7%到8%的印花稅，具體數字依州而異。在首都堪培拉和北領地，暫時不需要交海外人士的額外印花稅。
買房成本第十項：其他雜費
成交那天，除了樓盤價格和印花稅之外，我們還需支付其他雜費，例如土地註冊費、電子過戶平台收費、律師樓的雜費（如釐印登記費、土地查冊費、過戶盡職調查費用和房產過戶證登記費等）。這些費用總括而言就是成交雜費。大家可以預留5,000澳幣到8,000澳幣不等，以便支付這些雜費。
此外，在成交那天，我們還有可能需要支付部分賣家幫我們付過的雜費，例如市政府費用、水費及排污費、物業管理費和地稅等。這些費用的產生原因是市政費、排污費等通常按季度支付。有時候上一手賣家已經支付了該季度的費用，因此我們需要根據成交日期到年末的時間進行調整。
結論
買樓或買地起屋是一項重大的金融決策，需要全面評估成本、風險和投資回報。並且在投資澳洲樓市之前，深入分析樓價趨勢至關重要。了解澳洲樓市的動態和趨勢，能幫助投資者更準確地評估風險和潛在回報。因此，在考慮投資澳洲樓市，務必進行充分的市場研究和風險評估。這不僅有助於做出明智的投資決策，還能降低投資風險，提高投資成功的機會。
同時，澳洲Alison老師頻道每週都為大家提供更多樓價相關的最新信息的資源和參考，以幫助澳洲樓投資人士更好地更即時地了解市場動態。無論是通過專業的樓市報告、網絡資源還是專家意見，都能夠為投資者提供更全面、準確的信息支持。這些資源不僅能夠幫助大家更好地了解市場趨勢，還能夠指導他們制定更有效的投資策略，提高投資的成功率和收益水平。
Alison’s Story
生於香港，移居澳洲，一生與房產結緣。 隨著飛機緩緩降落墨爾本機場的跑道上，我的人生和事業也隨即換上了另一條跑道，由一名香港地產代理搖身變成澳洲地產銷售顧問，並成功考獲澳洲律師資格，放下了港人對投資買樓的思維，換上了澳洲人的房產投資視角。
在律師樓工作的日子，身邊都是擁有高學歷的專業人士，即使工資水平甚高，是社會上精英，然而他們的生活卻是終日營營役役，手停口停，難以買樓致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大壓力，我花盡時間及努力鑽研財務及房產投資知識，希望盡早實現財務自由，同時讓艱苦工作多年的父母過好日子。
透過這個頻道，我會跟大家分享投資澳洲房產的知識及經驗，一起踏上財務自由之路。
Alison老師成立 investwithalison.com 這個網站的初衷是希望透過這個平台提供中立的澳洲房產資訊，協助投資者建立最合適的投資策略。
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